Micro-mercados
Entrada, salida y señal por zona
Tierra = lo que cuesta entrar · Exit = a cuánto vende el producto nuevo.
Cocoplum (mainland) 6 obras
Tierra: $263/pie típico · print $369
Exit: $1,000–1,280/SF
Cero lotes vacíos · pipeline entrante: 1 proyecto · la escasez sigue intacta.
Gables Estates (Leucadendra) 5 obras
Tierra: waterfront premium
Exit: tramo trophy
Ciclo completo medido: 4 años puerta a puerta · lotes demolidos sin reconstruir desde 2021-22.
Ponce-Davis / High Pines 37 obras
Tierra: $4–6M el acre (2× vs 2020)
Exit: $1,500–1,836/SF
La fábrica del spec de acre (7,900–10,000 SF, compound) · cosecha 2027-28 cargada.
Pinecrest 80 obras
Producto: mediana de obra 9,268 SF
Pedido: $5.39M mediana (155 listados)
El volumen silencioso del corredor — no sale en prensa porque los developers ejecutan vía sus propios SPVs, sin GC externo que lo publique.
Snapper Creek / S. Miami 39 obras
Tierra: acre belt, basis viejo
Exit: en formación
Lotes de 80–100K SF con casas de los 40-50 usando el 8–22% del potencial.
La lectura: la tierra capturó el grueso de la apreciación pospandemia (basis 2-3×) y ya trae el upside del redesarrollo descontado. El margen migró del arbitraje de suelo a la ejecución del producto — y sobreconstruir el bloque diluye: $547/SF la casa de 16,458 pies del eje Old Cutler.
Nota de rotación (cómo leemos el tiempo en mercado): (1) el spec nuevo suele listarse ~3 meses antes de terminar obra para vender al entregar — su DOM arranca antes de que el producto exista, así que DOM alto en producto nuevo no siempre es lentitud; (2) el tramo trophy transa en buena parte sin listing — jugadores experimentados abren la conversación directo — por lo que el MLS mide la cola pública del mercado, no el mercado; el listado trophy con DOM largo puede ser el producto que los jugadores ya vieron y dejaron pasar. El KPI de rotación real que estamos montando: días entre certificado de ocupación y escritura de venta (negativo = vendida antes de terminar, la señal más sana), cruzando permisos con ventas registradas.
Estreno · Índices propios
Lo que las grúas dicen y nadie mide
Cuatro índices calculados folio a folio sobre el registro oficial — no existen en ningún reporte del mercado.
1 · El reloj de construcción, medido
Obra vertical (emisión→CO), lujo 5,000+ SF
condado · 53 entregas verificadas
307 días
Ciclo completo (solicitud→CO), lujo
permiso + obra, puerta a puerta
417 días
Producto 3–5K SF
la máquina de producción
215 días
Ojo a la censura estadística: solo miden las que ya terminaron dentro de la ventana de 2 años — las lentas siguen abiertas. Estas medianas son el piso, no el promedio. El custom de 5,000+ SF aprueba en 9 días de mostrador en condado (676 casos) — el trabajo pesado ocurre antes, con revisores de planos privados (sistema de private providers de Florida): el reloj oficial mide el mostrador, no el proceso. En la ciudad, el ciclo completo corre en años (4 años puerta a puerta el caso medido en Gables Estates).
2 · El calendario de entregas — la cosecha con fecha
Ponce-Davis / High Pines
29 casas de 5,000+ SF en curso · pico: 17 entregas proyectadas en H1-2027
29
Snapper Creek / S. Miami
23 en curso, escalonadas hasta 2027Q3
23
Pinecrest (pipeline emitido)
75 de 5,000+ SF permisadas — el CO municipal no es verificable en el espejo del condado
75
Coral Gables ciudad (pipeline emitido)
59 de 5,000+ SF permisadas
59
Proyección: fecha de emisión + tiempo de obra medido por tamaño (+15% de colchón custom). La lectura que un veterano no tiene en números: quien liste producto trophy en Ponce-Davis en el primer semestre de 2027 compite contra la mayor camada simultánea del ciclo — y quien entregue en 2026Q4 o 2027Q4 le pega a las ventanas de menor colisión.
3 · Obras de lujo en pausa — con dirección
Auditoría folio a folio completada (todas las inspecciones de todos los permisos de cada obra): de 54 obras de 5,000+ SF activas en el condado, 7 están paradas a mitad de obra (6-19 meses sin inspección aprobada) y 1 nunca arrancó — 15% de la cohorte. Y un patrón: las 7 paradas recibieron su permiso entre sep y oct de 2024, y se detuvieron durante 2025. Las verificadas:
7001 SW 71 Ave — 5,495 SF · permiso sep-2024 · sin aprobación desde feb-2025: 18.8 meses parada
7700 SW 50 Ct — 6,791 SF · sin aprobación desde mar-2025: 17.2 meses · 6225 SW 85 St — 7,827 SF: 16.3 meses
5230 SW 76 St — 6,488 SF: 12.8 meses · 6900 SW 72 Ct — 9,616 SF: 8.2 meses · 6535 SW 76 Ave — 7,805 SF: permisada feb-2026, cero inspecciones
Un sponsor con la obra parada 12-19 meses quema intereses cada día: eso es off-market en formación — el lote ya demolido, el permiso vivo y la fatiga madurando. Nadie más está mirando esta lista.
4 · La fragmentación del músculo constructor
Share de los 5 GCs más activos del lujo
sobre 90 obras de 5,000+ SF con GC externo de record
17%
Ningún contratista controla el segmento: 83% de las obras de lujo con GC externo están repartidas entre decenas de firmas de 1-2 proyectos. Traducción competitiva: la capacidad de construcción es el activo escaso, no el lote — amarrar un GC probado vale más que ganar un bidding de tierra, y explica por qué los jugadores serios se auto-ejecutan vía SPV.
Fase 2 del índice de rotación (próxima edición): cruce CO→escritura por folio — días entre certificado de ocupación y venta registrada, con negativo = vendida antes de terminar. La medición definitiva de absorción del producto nuevo, inmune al truco del pre-listing.
Radar de permisos
El censo de las tres jurisdicciones
Obra nueva unifamiliar activa (sin certificado de ocupación), ago-24 a hoy.
Ciudad de Coral Gables
5,232 SF mediana · desarrollo mayormente integrado (SPVs self-perform)
104
Pinecrest
9,268 SF mediana · desarrollo mayormente integrado
80
Ponce-Davis / High Pines
6,488 SF mediana · GC externo de record
37
Snapper Creek / S. Miami
5,495 SF mediana · GC externo de record
39
Cocoplum + Gables Estates: solo 11 de las 104 de la ciudad. Timelines de master en la ciudad: 4–22 meses. Obras estancadas en condado: 58% — mina de leads.
Hollub Construction Group
GC #1 en volumen activo: 5 obras simultáneas (institucional, 3ª generación).
Mocca Construction (A. Pirez)
Su proyecto más grande registrado: 10,384 SF en 4835 SW 85 St · entrega ~2027.
Mackle · Biscayne · Skyline · HB
Permisos de 7,400–9,974 SF emitidos mar–jun 2026: la cosecha 2027-28.
Calta (3, ciudad) · AG (3, Pinecrest) · MG (dual)
MG Construction Management: el único GC operando en dos jurisdicciones a la vez.
Valor declarado de permiso ≠ costo real ($127–300/SF vs $700+): sirve para comparar zonas, no para presupuestar.
Tablero activo
Fichas de la semana
FICHA 01
Riviera Dr — Coral Gables 33146 · dirección completa para suscriptores
Teardown en Riviera · dueño institucional · salida respaldada por ventas reales
$2.36Mprecio máximo viable según 7 ventas comparables
CANDIDATO ACTIVOOFF-MARKETCOMPS REALES
Lote14,107 SF
Casa1951 · 1,954 SF (29% de uso)
Avalúo$2.05M
Margen de compra$303K sobre avalúo
Profit proyectado$1.19M a mercado
DueñoInstitucional · outreach en curso
NUESTRO ÁNGULOEl precio máximo viable sale de 7 ventas reales en un radio de 500m — no de proyecciones. Único candidato del radar donde los números cierran con escrituras y aún dejan margen sobre el avalúo.
PRÓXIMOS PASOS- Respuesta del dueño al outreach
- Re-score semanal del feed
- Confirmar banda de exit con ventas frescas
FICHA 02
Cocoplum Rd — el dueño trabado · dirección para suscriptores
Cocoplum mainland · 3 años intentando demoler sin lograrlo
N/Doff-market · sin precio · perfil por enriquecer
LEAD OFF-MARKETFRICCIÓN MADURAPOR ENRIQUECER
DemoliciónDenegada dic-23 y ago-26
Cap de plomeríaEmitido ago-2026
Historial3 años de intentos
CalleLotes ~27.7K SF promedio
Enclave302 casas · 0 lotes vacíos
PerfilFolio y dueño por confirmar
NUESTRO ÁNGULOUn dueño que lleva desde diciembre 2023 queriendo tumbar la casa y no lo dejan — pagando taxes de Cocoplum sin poder ejecutar — es de los perfiles de motivación más limpios: o vendedor cansado, o socio para quien sí sabe navegar el Board of Architects.
PRÓXIMOS PASOS- Resolver folio + dueño
- Leer expediente de las denegaciones
- Definir abordaje: compra vs. socio
FICHA 03
Ponce de Leon Rd — Ponce-Davis · dirección para suscriptores
El único acre del ZIP con salida respaldada por comps · 1951 · 16% de uso
$5.59Mprecio máximo viable · avalúo $4.99M
WATCH PRIORITARIOOFF-MARKETCOMPS REALES
Lote54,450 SF (1.25 ac)
Margen$605K sobre avalúo
ZonaPonce-Davis (condado — permisos en meses)
Exit del bloque$1,500–1,836/SF
Spec ganador7,900–10,000 SF compound
Score del feed55 — el más alto con evidencia
NUESTRO ÁNGULODe los 7 lotes de acre viejos que el feed rastrea en Ponce-Davis, es el único donde las ventas cercanas ya soportan el precio de compra — los demás siguen con salidas proyectadas, no probadas.
PRÓXIMOS PASOS- Skip-trace del dueño
- Cotización conceptual de GC
- Vigilar la cosecha 2027-28