Durante dos años, los escépticos dijeron que la ley estatal de vivienda era papel. En febrero de 2026 el papel rompió tierra: Dulce Vida, una torre workforce de 230 unidades y $89.2 millones en la 1785 NW 35 St, se convirtió en uno de los primeros proyectos LLA de la ciudad en pasar de la promesa a la obra. El precedente que más importa vino en silencio: un proyecto de 195 unidades sobre la NW 7 Ave estaba agendado para audiencia pública — y las enmiendas de 2025 lo movieron a aprobación puramente administrativa. Sin junta, sin vecinos con micrófono, sin años de espera. Y el caso que dimensiona el desbloqueo: un desarrollador sometió 260 unidades sobre un acre zonificado industrial — una clasificación donde antes cabían cero apartamentos y donde la ley hoy permitiría 1,055.
El ensamblaje industrial de 0.90 acres junto a Wynwood bajó su precio 9% (de $7.7M a $6.995M) tras ocho meses buscando comprador — y nuestro cruce de permisos revela que sus dueños no han invertido un dólar en los edificios en dos años: tierra esperando dueño nuevo. Mientras tanto, los que ya jugaron cobran: el caso emblema del ciclo es el developer que pagó $2 millones por 0.9 acres en 2020 y vendió el producto terminado en $14.5 millones en 2025. ¿El techo del mercado? Un grupo institucional pagó ~$395 por pie de tierra — $17.2 millones por un solo acre — para levantar vivienda workforce al norte del río. Entre ese techo y las zonas de este reporte hay un corredor entero de precios por recorrer.
Medimos las emisiones de permisos de edificios pequeños (2 a 20 unidades) trimestre a trimestre durante dos años. El resultado sorprende por lo que no muestra: entre 30 y 46 proyectos por trimestre, planos, sin aceleración — a pesar del déficit de 90,000 unidades y de una ley estatal diseñada para desatar construcción. La renovación de dúplex (el termómetro del inversionista value-add) apenas sube. La conclusión para quien sabe leerla: el parque viejo Class C va a seguir siendo la vivienda de la fuerza laboral de Miami por años — y quien controle ese inventario, controla las condiciones.
Los nombres que se repiten en los expedientes: Admer Construction (11 proyectos activos), Adonai Design & Construction (9), RC Construction & Investments (7), R&G (7), Xenith (6) y Portobello (5). El patrón de propiedad detrás: sociedades bautizadas con la dirección del proyecto — el mismo modelo discreto que domina el segmento de lujo. En Miami, los que construyen no anuncian; permisan.
El dataset oficial del condado, completo: censo de obra pequeña, renovaciones, pipeline LLA y el termómetro trimestral de actividad.
Barrido de listados y offering memorandums: la curva de precio por unidad, los recortes y los entitlements nuevos.
Micro-zona por micro-zona, más los lease-ups de los proyectos comparables — el lado del ingreso de cada tesis.
City Clerk, agendas de las juntas de planificación y legislatura estatal: qué es ley y qué sigue siendo titular de prensa.
La tabla oficial de rentas máximas por nivel de ingreso — el número que define si el compromiso de asequibilidad muerde el negocio o no. Hoy, en estas zonas: no muerde.
Las unidades de 275 pies cuadrados por derecho propio pasaron la junta de planificación por unanimidad en octubre de 2025. El día que se codifiquen, cada envelope del corredor gana ~30% más puertas de la noche a la mañana. Estamos rastreando la adopción final expediente por expediente.
El ritmo al que el condado legaliza unidades existentes es el termómetro de cuánta demanda está migrando de la informalidad al stock formal — y de cuánto espacio queda para el operador que llegue primero con producto legal.
El cruce de escrituras del trimestre (cada cierre, con precio y folio), los precios reales de los sitios que hoy se venden "bajo consulta", y el termómetro actualizado. Si este reporte le sirvió, la próxima edición sale en octubre.